По расчётам сервиса «Пульс Продаж Новостроек» на основе данных Росреестра, Подмосковье в августе опередило Старую Москву не только по количеству ДДУ, но и по площади проданного строящегося жилья: 141,2 тыс. против 136,3 тыс. м². Такое двойное опережение за последние пять лет фиксируется лишь второй раз.
За год доля Московской области во всех сделках с первичным жильём агломерации — Старой Москвы, Новой Москвы и Подмосковья — выросла сразу на 14,8 процентного пункта, с 34,1% до 48,9%. В Старой Москве доля, напротив, снизилась с 48,4% до 38,3%, в Новой Москве — с 17,5% до 12,8%.
Тенденция видна не только в одном месяце. За январь–август доля Подмосковья составила 44,6% сделок агломерации против 35,9% год назад. При этом августовские продажи снижались и в области, и в Москве, но в Старой Москве быстрее: на 23,2% к июлю против 12% в Московской области.
Квартира в Старой Москве обходится в среднем втрое дороже
Одна из самых заметных разниц — бюджет сделки. По данным «Пульса Продаж Новостроек», средний чек в Московской области составил 9,6 млн рублей, а в Старой Москве — 30,2 млн. То есть столичная покупка обходилась примерно в 3,15 раза дороже — по расчётам MosStroy.News. Руководитель сервиса Артём Советников именно ценовой разрыв называет одной из причин изменения географии спроса.
Сам сервис фиксировал в Московской области 3 309 августовских ДДУ и долю ипотечных сделок около 67%. Средняя цена квадратного метра непосредственно в зарегистрированных сделках составляла около 225 тыс. рублей.
Однако сами цифры не позволяют доказать, что конкретный покупатель сначала собирался покупать квартиру в Москве, а затем ушёл в область. Корректнее говорить о перераспределении структуры сделок агломерации: Подмосковье занимает всё большую долю рынка на фоне более резкого снижения активности в Старой Москве.
Официальная статистика Москвы тоже показывает сильное снижение
По свежим данным Управления Росреестра по Москве, в августе в столице зарегистрировали 5 424 ДДУ на жилые и нежилые помещения — на 39% меньше, чем год назад. На жильё пришлось 3 690 договоров, и здесь годовое снижение достигло 44%. За январь–август количество жилищных ДДУ сократилось примерно на 34%.
Эти показатели нельзя механически сопоставлять с 2 593 сделками Старой Москвы из выборки «Пульса»: Росреестр публикует общую регистрационную статистику по всей Москве и нескольким типам объектов, тогда как аналитический сервис разделяет Старую и Новую Москву и использует собственную выборку первичных сделок. Оба массива показывают одно направление динамики, но их абсолютные значения не идентичны.
С данными о предложении возникло важное расхождение
«Мир квартир» сообщил, что к началу сентября количество объявлений о новостройках в исследованных 100 населённых пунктах Подмосковья оказалось на 64% больше, чем год назад. Средняя заявленная цена квадратного метра составила 222,5 тыс. рублей, а средняя квартира — 10,6 млн рублей.
Но трактовать это как однозначный рост всего рыночного предложения на 64% нельзя. «Метриум» по другой методике насчитал в августе 41,4 тыс. лотов в 232 проектах — наоборот, на 17% меньше, чем год назад. Средневзвешенная цена при этом составила 228,7 тыс. рублей за квадратный метр, что на 15% выше прошлогодней.
Таким образом, две выборки дают противоположную динамику предложения из-за различий в источниках и методике подсчёта. Для оценки реального запаса новостроек MosStroy.News не объединяет показатели +64% и −17% в один ряд.
Подмосковье теперь быстрее распродаёт свой запас
По оценке «Пульса Продаж Новостроек», год назад запас предложения Московской области соответствовал примерно 38 месяцам продаж против 34 месяцев в Старой Москве. Сейчас соотношение развернулось: около 32 месяцев в области против 51 месяца в Старой Москве.
Это делает августовский результат более значимым, чем простое лидерство одного месяца: Подмосковье уже третий месяц подряд обгоняет Старую Москву по числу ДДУ, а его доля в рынке всей агломерации приблизилась к 50%. Но окончательно говорить о долгосрочном переломе можно будет после сентябрьской и осенней статистики.