Для расчёта налога на квартиру в Москве федерального предела ставки недостаточно: действует ставка, установленная городом. В опубликованном исследовании «Метриум» указано, что федеральные изменения позволяют устанавливать для объектов дороже 300 млн рублей ставку до 2,5%. Но это верхний предел, а не автоматически действующая ставка. В актуальной редакции московского закона № 51 для таких объектов установлено 2,0%, что прямо указано в пункте 4.1 статьи 1.
Что получается по квартире на Плющихе
В выборке речь идёт о квартире площадью 293,7 кв. м на улице Плющиха, 37. Её кадастровая стоимость, по данным «Метриум», увеличилась с 96,1 до 482,6 млн рублей. Старый расчёт налога — 268,8 тыс. рублей, новый в публикации — 11,2 млн рублей.
ФНС разъясняет, что для квартиры налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м. Если применить к опубликованным параметрам квартиры московскую ставку 2,0%, расчётная сумма до применения ограничения роста составляет около 9,0 млн рублей в год. Это примерно на 2,2 млн рублей меньше опубликованных 11,2 млн рублей — по расчётам MosStroy.News.
| Показатель | Плющиха, 37 | Гранатный пер., 8, стр. 4 |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость до 2026 года | 96,1 млн ₽ | 310,5 млн ₽ |
| Кадастровая стоимость в выборке с 2026 года | 482,6 млн ₽ | около 1,2 млрд ₽ |
| Расчёт «Метриум» | 11,2 млн ₽ в год | 29,5 млн ₽ в год |
| Расчёт по ставке Москвы 2,0% | около 9,0 млн ₽ | около 23 млн ₽* |
* Для Гранатного переулка использовано округлённое значение кадастровой стоимости 1,2 млрд рублей из таблицы исследования. Оба значения в последней строке — по расчётам MosStroy.News с учётом стандартного вычета для квартиры, но без индивидуальных обстоятельств собственника.
Почему даже 9 млн не обязательно станут суммой к уплате
Есть ещё одно правило, которое существенно меняет картину. ФНС указывает на 10-процентное ограничение ежегодного роста налога на имущество физических лиц по сравнению с предыдущим периодом; среди исключений — отдельные объекты из специального перечня. Отдельно налоговая разъясняет, что коэффициент 1,1 не применяется и в некоторых случаях изменения характеристик недвижимости в течение налогового периода.
Поэтому для обычной квартиры, если ограничение применимо и остальные обстоятельства не изменились, резкий переход от 268,8 тыс. сразу к 9–11 млн рублей за один налоговый период не следует из общего порядка расчёта. Если взять прежний показатель 268,8 тыс. рублей из исследования, ориентир с коэффициентом 1,1 составил бы около 295,7 тыс. рублей — по расчётам MosStroy.News. Это не индивидуальное налоговое уведомление: итог зависит от статуса объекта, периода владения, доли собственника и других обстоятельств.
Что в исследовании подтверждается
Сам факт резкой переоценки в выборке остаётся значимым. Аналитики изучили 20 элитных объектов в Хамовниках, Замоскворечье, на Пресне и в районе Патриарших прудов и сообщили, что их совокупная кадастровая стоимость выросла с 3,3 до 7 млрд рублей. Квартира на Плющихе показала рост на 402%, а объект в Гранатном переулке — один из самых крупных абсолютных приростов.
Однако распространять эти результаты на всё элитное жильё Москвы нельзя: речь идёт о выборке из 20 объектов. И главное — кадастровая стоимость, расчётная налоговая база и фактическая сумма в налоговом уведомлении являются разными показателями.