Минфин утвердил новые условия 24 сентября. Они применяются только к новым кредитам, выданным с 1 октября 2026 года. Уже оформленная семейная ипотека автоматически на новые ставки не переводится: для договоров, заключённых до 30 сентября включительно, сохраняются прежние условия субсидирования.
Что действует до 30 сентября 2026 года
До вступления новых правил семейная ипотека остаётся значительно проще. ДОМ.РФ указывает максимальную ставку 6% на весь срок кредитования, первоначальный взнос от 20%, лимит 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов.
- Ставка: до 6% годовых.
- Первоначальный взнос: не менее 20%.
- Москва и Московская область: до 12 млн рублей льготного кредита.
- Остальные регионы: до 6 млн рублей.
- Срок кредита: до 30 лет у банков, работающих по программе.
- Комбинированная ипотека: возможна — часть сверх льготного лимита банк может выдать по рыночной ставке.
- Срок действия программы: кредитные договоры предусмотрены до 31 декабря 2030 года.
С 1 февраля 2026 года уже действует другое важное ограничение: принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Супруги при оформлении становятся созаёмщиками. Это правило не отменяется октябрьской реформой.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: ставки для Москвы и Подмосковья
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области установлена отдельная, более высокая шкала ставок, но одновременно увеличиваются лимиты для семей с двумя и более детьми. В обычной ситуации хотя бы одному ребёнку на дату заключения договора должно быть меньше семи лет.
Новые ставки и лимиты в Москве и Московской области
- 1 ребёнок: до 12% годовых, кредит до 12 млн рублей.
- 2 ребёнка: до 10%, кредит до 15 млн рублей.
- 3 ребёнка: до 8%, кредит до 18 млн рублей.
- 4 ребёнка: до 6%, кредит до 18 млн рублей.
- 5 и более детей: до 4%, кредит до 18 млн рублей.
Новые ставки в остальных регионах России
- 1 ребёнок: до 10%, кредит до 6 млн рублей.
- 2 ребёнка: до 8%, кредит до 8 млн рублей.
- 3 ребёнка: до 6%, кредит до 10 млн рублей.
- 4 ребёнка: до 4%, кредит до 10 млн рублей.
- 5 и более детей: до 2%, кредит до 10 млн рублей.
То есть реформа одновременно ужесточает и расширяет программу. Семьям с одним или двумя детьми кредит становится дороже, зато для семей с тремя и более детьми увеличивается максимальная льготная сумма, а при четырёх-пяти детях ставка может оказаться ниже нынешних 6%.
Что произойдёт с платежом в Москве: пример на 12 млн рублей
Чтобы сравнить новые ставки без искажения из-за разных лимитов, MosStroy.News рассчитал один и тот же кредит — 12 млн рублей на 15 лет с аннуитетными платежами, без страховки и дополнительных комиссий.
- Нынешние 6%: около 101 263 рублей в месяц.
- 1 ребёнок, 12%: около 144 020 рублей в месяц.
- 2 ребёнка, 10%: около 128 953 рублей.
- 3 ребёнка, 8%: около 114 678 рублей.
- 4 ребёнка, 6%: около 101 263 рублей.
- 5 и более детей, 4%: около 88 763 рублей.
Таким образом, для московской семьи с одним ребёнком младше семи лет платёж по одинаковому кредиту 12 млн рублей вырастает примерно на 42 757 рублей в месяц, или на 42,2% — по расчётам MosStroy.News.
За 15 лет проценты по такому кредиту при ставке 6% составили бы около 6,23 млн рублей, а при 12% — уже около 13,92 млн. Разница — примерно 7,7 млн рублей. Это расчётная модель: реальный график банка зависит от даты выдачи, страховки, досрочных платежей и других условий договора.
На какую цену квартиры хватит нового лимита
При минимальном первоначальном взносе 20% максимальный льготный кредит покрывает примерно 80% цены жилья. Из этого можно оценить верхнюю стоимость объекта, которая полностью помещается в льготный лимит без рыночной части кредита.
Москва, Подмосковье, Петербург и Ленобласть
- 1 ребёнок: кредит 12 млн рублей — квартира примерно до 15 млн рублей при взносе 3 млн.
- 2 ребёнка: кредит 15 млн — квартира примерно до 18,75 млн рублей при взносе 3,75 млн.
- 3 и более детей: кредит 18 млн — квартира примерно до 22,5 млн рублей при взносе 4,5 млн.
Остальные регионы
- 1 ребёнок: 6 млн кредита — объект примерно до 7,5 млн рублей.
- 2 ребёнка: 8 млн — примерно до 10 млн рублей.
- 3 и более детей: 10 млн — примерно до 12,5 млн рублей.
Это не максимальная разрешённая цена недвижимости. Покупатель может внести больше собственных денег или использовать комбинированный кредит с рыночной частью. Здесь показан именно бюджет, полностью укладывающийся в субсидируемый лимит при минимальном 20-процентном взносе.
Главное исключение: при взносе от 50% можно сохранить ставку до 6%
В полной редакции новых правил есть существенно более выгодный механизм, который не раскрыт подробно в коротком сообщении Минфина. Разбор решения Минфина №25-67381-01850-Р от 22 сентября показывает: если семья оплачивает не менее 50% стоимости жилья собственными и приравненными к ним средствами, ставка может составлять не более 6% независимо от числа детей и региона.
В эти 50% могут входить собственные деньги, материнский капитал и предусмотренные правилами отдельные виды помощи бюджета или работодателя. При этом семья всё равно должна соответствовать требованиям программы, а размер кредита — установленному для неё лимиту.
Есть и второй вариант: если первоначально доля кредита больше половины стоимости квартиры, в течение первых 365 дней, а в високосном году — 366 дней, можно досрочно уменьшить остаток долга до 50% стоимости жилья или ниже. После выполнения условия ставка должна снизиться до уровня не выше 6% с установленной правилами даты.
Например, московская семья с одним ребёнком покупает квартиру за 24 млн рублей и вносит 12 млн собственных средств. Оставшиеся 12 млн укладываются в её лимит. При выполнении правила о 50-процентной доле собственных средств кредит может идти по ставке до 6%, а не по базовым для этой категории 12%.
На кредите 12 млн рублей на 15 лет разница между 12% и 6% — те самые примерно 42,8 тыс. рублей ежемесячно. То есть новый механизм фактически делает размер первоначального капитала одним из ключевых параметров семейной ипотеки.
Льготная ставка теперь не обязательно действует весь срок кредита
Ещё одно принципиальное изменение — максимальный срок государственного субсидирования по новым договорам ограничивается 15 годами. Это не означает, что ипотеку запрещено брать на 20 или 30 лет. Сам кредит может быть длиннее, но после 15 лет государственная компенсация банку заканчивается.
По новой редакции правил договор может предусматривать последующее повышение ставки. Для обычного жилья её предел определяется меньшим из двух значений: первоначальная ставка плюс четыре процентных пункта либо ключевая ставка Банка России на установленную дату плюс три процентных пункта. Для строительства дома во второй формуле используется надбавка 3,5 процентного пункта.
Поэтому человеку, который после 1 октября собирается брать семейную ипотеку на 20–30 лет, недостаточно смотреть только на рекламную ставку первых 15 лет. В кредитном договоре нужно отдельно проверить формулу, которая будет применяться после окончания субсидирования.
Для договоров, оформленных до 30 сентября 2026 года включительно, это изменение не применяется автоматически: по действующим условиям ставка субсидируется на весь срок кредита.
Семьям с ребёнком-инвалидом оставляют отдельные условия
Новая редакция программы сохраняет отдельное основание для семей, где есть ребёнок с установленной инвалидностью. Для них требование о наличии ребёнка младше семи лет не применяется, а ставка по подходящему кредиту предусматривается на уровне не выше 6% без обязательного 50-процентного первоначального взноса.
Это важное исключение, потому что в коротком сообщении Минфина от 24 сентября основная таблица построена только вокруг количества детей и наличия хотя бы одного ребёнка младше семи лет.
Совершеннолетние дети тоже могут повлиять на ставку
При определении новой процентной категории учитывается общее количество детей, а не только несовершеннолетние дети. Ключевое условие для обычного входа в программу другое: хотя бы одному ребёнку должно быть меньше семи лет на дату кредитного договора. Учитываемые дети должны соответствовать требованиям программы по гражданству.
Например, если в семье трое детей — 20 лет, 12 лет и 4 года, наличие четырёхлетнего ребёнка даёт основание для участия, а общее количество детей позволяет относить семью к категории с тремя детьми. Для Москвы это означает ставку до 8% и лимит до 18 млн рублей.
Если после оформления кредита рождается или усыновляется ещё один ребёнок, новая редакция предусматривает возможность перехода в более выгодную категорию после предоставления банку подтверждающих сведений, если соответствующее изменение предусмотрено договором.
Нужно будет прописаться в купленном жилье
Ещё одно малозаметное условие новых договоров — постоянная регистрация в квартире или доме, купленных по программе. Начиная с 271-го календарного дня после регистрации права собственности заёмщик должен иметь регистрацию по месту жительства в этом объекте.
Сохранять её требуется до истечения пяти лет с даты выдачи кредита, а подтверждать выполнение требования — ежегодно. Временная регистрация по месту пребывания постоянную регистрацию не заменяет. Кредитный договор может предусматривать повышение ставки при нарушении этого требования.
Это особенно важно для тех, кто рассматривает семейную ипотеку как покупку второй квартиры, жилья ребёнку на будущее или инвестиционного объекта, не собираясь фактически менять постоянную регистрацию.
Строительство частного дома остаётся под 6%
Для ИЖС новые правила значительно мягче. Ставка на строительство частного дома, завершение его строительства или приобретение участка с последующим строительством сохраняется на уровне не выше 6% независимо от количества детей и региона.
Но объект и схема строительства должны соответствовать требованиям программы: в стандартном варианте речь идёт о строительстве через подрядчика с использованием счёта эскроу. Просто купить участок или самостоятельно строить дом без предусмотренной программой схемы недостаточно.
Что с семейной ипотекой на вторичное жильё
Действующий механизм покупки вторичного жилья распространяется только на специально определённые города с низким объёмом жилищного строительства. Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область из этого механизма исключены.
Для подходящей вторички также действуют дополнительные требования к дому: в частности, он не должен быть аварийным, а возраст здания ограничен условиями программы. Поэтому выражение «семейная ипотека теперь работает на вторичке» без географической оговорки вводит покупателей в заблуждение.
Что означает правило «одна семья — одна ипотека»
С 1 февраля 2026 года супруги должны выступать созаёмщиками, поэтому схема, когда сначала льготную ипотеку оформляет один супруг, а затем вторую — другой, в обычной ситуации больше не работает. Дополнительных созаёмщиков при необходимости платёжеспособности привлекать можно, но это не превращает программу в возможность получить неограниченное количество льготных кредитов.
Для повторного использования программы существуют отдельные условия, зависящие в том числе от даты прежнего льготного договора, погашения старого кредита и появления нового ребёнка. Поэтому наличие старой льготной ипотеки нужно проверять ещё до выбора объекта.
Кому выгодно оформить ипотеку до 1 октября
С точки зрения ставки наиболее очевидная разница возникает у семей с одним, двумя или тремя детьми, которые покупают квартиру в Москве или Московской области и не планируют вносить 50% стоимости жилья.
- 1 ребёнок: до 30 сентября — до 6%, с 1 октября — базово до 12%.
- 2 ребёнка: 6% → 10%, зато лимит увеличивается с 12 до 15 млн рублей.
- 3 ребёнка: 6% → 8%, лимит растёт с 12 до 18 млн.
- 4 ребёнка: ставка остаётся до 6%, лимит увеличивается до 18 млн.
- 5 и более: новая ставка становится выгоднее — до 4%, лимит 18 млн рублей.
Однако сравнивать нужно не дату подачи заявки, а условия конкретного кредитного договора. Новая шкала применяется к кредитам, выданным с 1 октября 2026 года. Одобрение банка само по себе не гарантирует получение старой ставки, если сделка и выдача кредита перейдут на период действия новых правил.
Коротко: что проверить перед сделкой после 1 октября
- сколько детей будет учитываться банком и есть ли ребёнок младше семи лет;
- какая ставка положена именно вашему региону;
- какой максимальный льготный лимит доступен;
- можете ли вы внести 50% стоимости и получить ставку до 6%;
- что произойдёт со ставкой после 15 лет;
- какое условие о постоянной регистрации записано в договоре;
- соответствует ли конкретная квартира, дом или схема строительства требованиям программы;
- не использовал ли уже кто-либо из супругов право на льготную ипотеку;
- как банк изменит ставку при рождении следующего ребёнка.
Таким образом, семейная ипотека с 1 октября 2026 года перестаёт быть программой с одной понятной ставкой 6%. Для московской семьи итоговая стоимость кредита теперь будет зависеть сразу от четырёх вещей: количества детей, возраста хотя бы одного ребёнка, размера собственных средств и срока кредита. И именно первоначальный взнос в 50% может оказаться границей между ипотекой под 12% и кредитом со ставкой не выше 6%.